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 2020-01-09 09:54:44   来源:互联网 

新小苹果送38,金地:销售压力明显,存货周转率亟需提高

新小苹果送38,金地集团作为曾经房地产行业的四大天王之一,在规模加速赛中被远远甩开。2016年起,金地开始奋起追击,但在错失三四线红利,一二线城市又遭遇严格的地产调控,金地完成2000亿元销售目标压力不小。

2019年,金地集团销售规模实现同比增长,但对于能否完成2000亿元的销售目标仍未可知;房地产业务毛利率上涨,营业收入与净利润均实现上涨;存货周转的减缓和以一二线为主的拿地布局使得金地集团的开发周期拉长,利润空间压缩,未来需警惕现金流风险。

01 销售额同比上涨

能否完成目标未可知

图:2015年-2019年10月金地销售业绩情况

2019年以来,房地产调控延续“房住不炒”的基调,随着因城施策的实施,各线城市市场呈现出周期轮动行情,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,房企销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。

2019年1-10月,金地累计实现销售面积797.0万平方米,同比上升25.02%;累计实现销售金额1576.3亿元,同比上升32.14%,销售增速较2018年有所上涨,但对于金地提出的2000亿元的销售目标,目前金地只完成78.8%,在后两个月完成销售目标难度不小。

02 存货周转率下降,利润空间被压缩

在一场规模加速赛中,曾经的“招保万金”现在只有万科仍奔跑在第一梯队,其余三家均已掉队。相较于前两年的高速增长,2018年以来,金地集团的销售增速有所下滑,一方面跟企业推盘速度与城市调控有关,另一方面是因为企业的合作开发模式与周转效率。

图:2015年-2019年三季度金地集团销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额

从近几年销售商品、提供劳务收到的现金与销售额的比值来看,金地集团的收现率一直在下降,2019年三季度,金地集团的销售收现率为37.88%。从存货周转天数可以看出,2016年金地集团的存货周转天数为687.27天,2018年为1225.32天,2019年三季度增至1325.58天,存货周转速度在变慢,主要是因为金地前几年拍出的高价地在限价限售等政策限制下,不能实现快速去化。存货周转天数的拉长导致现金流回款较慢,企业扩张受阻,利润空间被吞噬,资金链承压。

03 结算推动业绩增长,盈利能力增强

图:2015年-2019年三季度金地集团营业收入与净利润变化情况

2019年1-9月,金地实现营业收入425.32亿元,同比增长26.91%;实现净利润82.4亿元,同比增长7.81%,基本每股收益1.2 元。

金地业绩的增长主要得益于房地产项目结算面积和收入的增加以及房地产业务毛利率的提高。2019年前三季度,金地房地产业务毛利率为41.75%,较去年同期增加0.36个百分点,房地产项目结算面积达350.64万平方米,结算收入为587.66亿元。

图:2015年-2019年三季度金地集团盈利能力情况

从盈利方面看,2019年前三季度金地集团各项盈利指标有所上升,盈利水平提升明显。金地集团毛利润同比增长26.29%至122亿元,毛利率增长至41.75%,同比增长0.36个百分点,净利润同比增长7.81%至82.4亿元,净利率达19.49%,同比下降3.51个百分点,主要是由于合作项目增加所致。

04 布局力度不断加大,资金链承压

图:2016-2019年三季度金地拿地情况

金地集团补仓节奏较为积极, 2019年1-10月,金地新增土地规划建筑面积798.9万平方米,与前10月销售面积基本持平,拿地金额为525.97亿元,拿地金额占销售额比重为33.37%,补库存节奏相对积极。从拿地权益来看,2019年以来,金地与其他开发商合作开发的新增土地有所减少,拿地权益占比88.23%,较2018年全年上升21.68个百分点。

图:2019年前10月金地集团拿地金额各城市级占比情况

从拿地布局城市来看,金地布局城市以一二线为主,一二线拿地金额占比达69.95%,由于一二线城市受调控政策影响较大,金地开始适度加大在长三角、珠三角的三四线布局。目前来看,一二线城市布局可保证销售业绩的稳步增长,但不排除在政策影响下,金地销售受到影响,从而使得销售增长达不到预期。土地规模扩张为金地未来发展奠定基础,但是也令其资金承压。

2019年三季度,金地集团经营活动产生的现金流量净额为-2.7亿元,得益于销售回款的增加,较2018年同期的-93.68亿元大幅减少,但是仍为负数;投资活动产生的现金流量净额为-59.47亿元,较2018年同期的-16.75同比大幅增加。筹资活动产生的现金流量净额为74.8亿元,同比大幅减少。

05 负债保持在合理水平,短期债务压力不大

图:2015年-2019年三季度金地集团财务杠杆情况

金地集团的负债水平较低,债务结构在合理范围内,截至2019年三季度,金地集团的资产负债率为76.41%,剔除预收账款后的资产负债率为49.82%,与行业平均水平相持平。

图:2015年-2019年三季度金地集团短期偿债能力

金地集团的短期偿债能力较强。金地集团加强资金管理,强调销售回款情况,拓宽融资渠道,有效增强企业的短期偿债能力。2019年三季度,金地的速动比率为0.79,处于行业较高水平。金地集团目前的货币资金完全可以覆盖短期负债,资金较安全。

2019年三季度,金地集团的货币资金为431.5亿元,短期借款及一年内到期的债务总和为210.92亿元,短期债务压力不大。

总体来看,金地集团在规模加速赛中,已经被远远甩开,2018年金地集团销售增速快速回落,2019年虽有回升,但对于前两年的销售增速不免有些下滑,主要原因是金地集团的项目开发周期拉长。金地集团布局重心以一二线为主,拿地成本较高,在限售、限价等因素影响下,项目去化率不理想,同时项目周期的拉长不免会压缩利润空间,现金流回款较慢。另外,金地集团土地储备规模大幅度扩大,在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金,将对金地集团的资金流形成一定压力,未来还需关注现金流风险与债务风险。

研究员:蔡艳平、黄帅

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